Dispositif Jeanbrun 2026 : investir dans l’immobilier neuf avec le statut de bailleur privé

Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau statut du bailleur privé pour investir dans le neuf

statut du bailleur privé également appelé (dispositif Jeanbrun).

Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif fiscal remplace définitivement la loi Pinel, disparue fin 2024. Le dispositif Jeanbrun — officiellement appelé statut du bailleur privé — s’inscrit dans le plan Relance logement du gouvernement et redéfinit les règles de l’investissement locatif dans le neuf. Chez NUMAA, promoteur immobilier à Perpignan, nous accompagnons nos acquéreurs dans chacune de leurs décisions patrimoniales. Voici ce qu’il faut savoir pour investir en 2026.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun tire son nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, à l’origine de ce nouveau cadre fiscal. À la différence du Pinel, qui offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal immobilier : chaque année, vous déduisez une partie de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition de manière progressive et durable.

La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants étant assimilés à la valeur du terrain, non amortissable). Le taux et le plafond d’amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué :

En complément de l’amortissement, les charges liées à la location restent déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux. Si le total des déductions dépasse vos loyers perçus, le déficit foncier généré est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an pour un logement neuf — ce qui peut représenter une économie fiscale très significative selon votre tranche marginale d’imposition.

Les conditions pour bénéficier du statut de bailleur privé

Pour accéder au statut de bailleur privé Jeanbrun, votre investissement doit respecter plusieurs critères cumulatifs :

• Logement collectif neuf acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)

• Loué nu, en résidence principale, à un locataire aux ressources encadrées

• Engagement de location de 9 ans minimum, avec loyers plafonnés

• Bien mis en location dans les 12 mois suivant la livraison

• Location consentie à un tiers (hors foyer fiscal et proches jusqu’au 2e degré)

Avantage majeur par rapport au Pinel : le dispositif Jeanbrun s’applique partout en France, sans zonage géographique contraignant. Il est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028 pour toute acquisition réalisée dans ce délai.

CONSTELLATION 154 à Céret : le cumul LLI + Jeanbrun, un double levier fiscal unique

Pour aller plus loin dans l’optimisation d’un projet immobilier, il est essentiel de comprendre comment deux mécanismes peuvent se compléter efficacement : le statut du bailleur privé (dit Jeanbrun) et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ensemble, ils ne se contentent pas d’offrir des avantages fiscaux classiques : ils permettent une véritable structuration intelligente de l’investissement.

Notre résidence CONSTELLATION 154 à Céret (66400) offre une opportunité rare en Pyrénées-Orientales : la possibilité de cumuler ledispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce montage — baptisé « Super Jeanbrun » par les professionnels du secteur — constitue aujourd’hui la stratégie d’investissement locatif neuf la plus performante du marché.

Céret est classée en zone B1 du zonage ABC, ce qui la rend éligible au LLI. Ce régime, désormais accessible aux particuliers, permet à l’acquisition de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, soit une économie immédiate de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le prix d’achat. Il ouvre également droit à un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant toute la durée d’engagement LLI (15 à 20 ans minimum).

En phase d’exploitation locative, l’amortissement Jeanbrun réduit chaque année votre base imposable sur les revenus fonciers. Les deux dispositifs s’articulent de façon complémentaire et non concurrente : le LLI agit à l’achat et dans la durée de détention ; le Jeanbrun agit pendant les 9 premières années de location. L’engagement LLI de 20 ans englobant celui du Jeanbrun, un seul cadre contractuel couvre les deux avantages.

Conditions d’accès à ce montage : l’acquisition doit être réalisée via une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), le bien doit être conforme à la norme RE2020 avec un DPE A, B ou C, et les plafonds de loyers et de ressources des deux dispositifs doivent être simultanément respectés — ce qui est le cas à Céret en zone B1.

CONSTELLATION 154 est un programme NUMAA éligible au LLI et au dispositif Jeanbrun. Contactez notre équipe pour une simulation personnalisée selon votre profil fiscal et votre capacité d’emprunt.

Pourquoi investir dans un appartement neuf en Pyrénées-Orientales avec NUMAA ?

Les Pyrénées-Orientales connaissent une tension locative soutenue, portée par la croissance démographique du bassin perpignanais, l’attractivité du littoral méditerranéen et la demande des classes moyennes qui peinent à se loger dans le parc privé classique. Investir dans un logement neuf NUMAA, c’est choisir un bien conforme aux dernières normes environnementales, économe en charges pour votre locataire, et conçu pour une valeur patrimoniale durable.

Nos programmes sont conçus pour répondre aux critères d’éligibilité des dispositifs fiscaux en vigueur. Nos équipes vous accompagnent de la réservation jusqu’à la livraison — et au-delà, pour la mise en location.

Vous souhaitez en savoir plus ?

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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Nous vous recommandons de consulter un conseiller spécialisé avant tout investissement.